2020郑州六大变量叠加，你该何去何从？

抢人大战

自贸区、国家中心城市、新一线城市落地之后，抢人成为二线城市的头号任务。

作为城运最大的变量，净流入人口的中长期红利尽人皆知。郑州近期规划的人口总量为1500万，当下1000万出头，远远不够。

济南吞并莱芜之后，在面积上已超过郑州，后者的框架明显偏小。尽管如此，抢人大战中，郑州一定会最终胜出。理由如下：

作为人口第一大省，河南实际人口超过一亿，郑州仅仅1000万人口，占比仅仅10%。相对于湖北的武汉、陕西的西安，郑州的虹吸潜力高人一头。

况且郑州省内的单核优势越来越大，无论白领蓝领公务员民工，其郑州的收入明显高出地市一截。

人往高处走，这个趋势挡不住。

很多人想不到，最新的信息显示，全国城市高校生的数量，广州第一，郑州第二。

从质量上而言，郑州优质高校的数量，和武汉西安有明显的差距，但是专业教育的训练，总是可以积累天量的知识红利。

其实，郑州的大学生红利不必妄自菲薄。河南一向盛产优质生源，全国高校中佼佼者众多。再者郑州大学在本省的分数线，就足以锁住一大批青年才俊。

省内，郑州可以吸纳全省的高校生；省外，郑州可以吸引全国的河南学子。现在，帝都魔都等地综合压力倍增，注定了未来的人才回流。

石家庄，被京津抽血；济南，与青岛血拼；南京，与苏州竞争，在地利人和上小有尴尬。

郑州500公里范围内，几乎是独孤求败的存在。

笔者个人的感觉，西安的硬件设施和城市颜值，还是略逊于郑州；武汉的国企积习和生活节奏，相对于郑州略拖沓。

对于三地熟悉的人或许认可这一点，近年来的郑州气质，更新更有野心更有活力。

长尾效应，已是新城市新商业新资本的焦点问题。

有人戏言，深圳的兴起，一部分原因归结于这批人，全国怀才不遇的边缘人齐聚于此，迸发了巨大的能量。

阿里巴巴兴起于杭州，而不是京沪；其掌门人马老师不是985的天之骄子，却成就了商业奇迹。

英雄从来不问出身，试问北上广深的老钱新贵，草根甚至草莽出身者不在少数。

不必过多质疑郑州的人口构成和平均学历，只要人口依托足够大，其精英人士的绝对数量就足以领航这个风起云涌的大城。

2019年，上海杭州的主政者移舵郑州，就是这座城市最新的分量和价值。

交通加速

城运的腾飞，往往伴随着交通的快马加鞭。北京的四环五环，上海的地铁初成，都是当地城运起飞的黄金节点。

2020的郑州，交通加速一目了然。

同级数城市比较，郑州城区的有效面积中等偏小。

四环高架闭合之后，西四环、南四环等偏远之地，可以高效通达北三环东三环等价值极区（诸如北龙湖、CBD、东站之地）。

更现实的是，重点投资基础设施，已成为经济提升的重要动力。未来五到十年，郑州地铁的推进会更快更广。

作为郑州历史上最大的优势，铁路枢纽强者恒强。

2020年，郑州米字形高铁将更加熟化，成为全国的超级重子。

港区的发展有目共睹，南站机场的龙头效应，小荷才露尖尖角。

海权兴起，成就了纽约香港等国际都市；陆权空权复兴之后，郑州可谓左右逢源独占其中。

国际主流的城市研究，都认同这个结论。城市交通加速起飞之际，就是收获红利的绝佳窗口期，郑州正当时。

房贷新规

前几天，出台了存量房贷新规，新年第一天央行宣布降准0.5个百分点，解读者众多，笔者结合郑州，简单点评一下：

2020年1月1日之前发放的所有房贷，都要以五年期以上的LPR(贷款基础利率)为基准加点（上下浮）定价。

2020年3月1日到8月31日之间，所有存量房贷要全部转化完成。

2020年，不少银行存款利率维持不变，少部分可能下降，2021年1月1日起执行新利率。

购房者贷款该怎么选？

借款人有两个选择，一是转换为固定利率；二是转换为LPR基准，但是选择机会只有一次。

固定利率而言，如你贷款30年，则30年利率不变。特别提示，不建议选固定利率。前央行行长说过一句话，中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。可以这么理解，未来利率的长期走势是下调。

现在国际上的发达经济体欧美日等国，其低利率不仅长期横盘，且屡屡破位下行，足够低的利率才能长期刺激经济。

谁更优惠？不妨举两个例子。

如果你在2016年初买房子，享受首套的九折利率，那么实际利率是4.9%*（1-10%）=4.41%。

2019年12月的LPR为4.8%，那么加点幅度就是-0.39%（4.41%-4.8%=-0.39%）。假如2020年12月的LPR为4.6%，则2021年1月1日起，你的利率将变为4.21%（4.6%-0.39%=4.21%）。

如果你在2019年买了房子，基准利率附加20%，那么实际利率就是4.9%*（1+20%）=5.88%。

2019年12月的LPR为4.8%，那么加点幅度就是1.08%（5.88%-4.8%=1.08%）。假如2020年12月的LPR为4.6%，则2021年1月1日起，你的利率将变为5.68%（4.6%+1.08%=5.68）。

一句话，LPR下调，所有存量房贷都受惠，但是原来低利率的人优惠比例更大。

LPR会在每月20日公布，央行降准后，不排除LPR会有调整，你可以选择每月、每半年，每年，每三年等参照周期，普通人建议选择每年为调整周期。

如果你认同这一点，未来LPR的利率长期下降，那么房贷的负担将越来越小。对于郑州这个房贷利率全国一线水平的地方而言，这是一个渐渐起效的利好。

区域分化

郑州房市越走越清晰了。大气候而言，因城施策已成为各大城市的主基调。

最近一个月来，南方热点区域的调控有所松动，深圳取消老版的豪宅标准，广州南沙轻松落户等松绑现象屡有发生。

一句老话，房市最严寒的深冬已经过去。

郑州如何呢？当下有三大特色，一是有实力的人已不缺房子；二是置换升级的人为二手房所困；三是缺房子的还在攒钱。

房住不炒的大格局下，郑州房市应以平稳回暖为主，现在起的六个月甚至三个月内，应是2016年大涨之后理想的窗口期。

区域分化的小市场里，一些新的波动正在加剧，不妨具体说明。

郑州城区以外，绿博荥阳西南龙湖依然没有明显的机会，郑州的发展速度当地的基础设施，都是短期无法克服的短板。

四环进入倒计时，其实四环内的有效土地已经不多，四环闭合之后，各大区域交通质变，可谓光速兑现的红利。

四环之内，更看重北区和东区，北三环和北四环之间人气足，地铁多，这两年供应量短期过剩，但其区域潜力不容忽视。东区综合优势突出，北龙湖东站CBD20分钟车程内的区域有辐射优势。因此，金水北、惠济东、老经开、滨河的地铁盘值得关注。

西区就业优势略弱，南区供应量暂时过剩，成为2020年的制约因素。

高新区的教育优势、管南三雄的地缘优势，仅是特例，前者务必选名校盘，后者务必选2号线4号线的标准地铁盘。

一句话，四环之内的城区，都不会是坑，等待阳光不需要太久。但是前文提到的特色区域，更有性价比和回报率。

蓝筹为王

房市之后，再谈一下股市。

2019全年，科技消费金融三大主题各领风骚。这一点特别值得玩味，外资的净流入越来越猛，最近一个月几乎天天净流入，集中在消费和金融两大板块，老谋深算的外资不是洋韭菜。

笔者提出如下建议：

科技板块，技术更新快概念多，股价拉长周期看暴涨暴跌较多，普通人较难把握，不妨慎重一些。

消费行业护城河深品牌忠实度高，股价螺旋式上升，易产生长线牛股，可以持续关注长期持有。

金融行业没有天花板牌照垄断，但盘子大启动慢，有耐心者不妨深度调整（例如跌破60日线）之后分批进入，安心持有。

以上行业，不要找黑马，只骑白马龙头（业内前三甚至前二），毕竟很多行业已经到了存量搏杀阶段，只有龙头可以挤压式发展。

财务指标而言，外行者要特别看重净资产收益率，不妨选择长期净资产收益率20%以上的公司。

如果实在担心股票的暴雷，可以关注笔者以往提及的明星基金（易方达50、易方达消费、易方达中小盘、银华富裕主题）。分批买入，跌破5%净值加大买入，跌破10%净值重仓投入，按照以往的逻辑，会有不错的回报。

慢慢变富

不少人看不清大势，往往一夜返贫一脚踩雷。

普通人而言，慢慢变富才是可行之道。

银行理财信托产品早已出了新规，不必刚性兑付，请你三思而行。暗布街头甚至金融网点的一些小金融公司，或许和银行没有任何关系，其推销的一切高息产品，统统敬而远之。

权威高层人士说过这样的话，收益率高的产品，超过6%就要小心；超过8%就有危险；超过10%就要做好损失全部本金的准备。

如此以来，房子和股票还是最靠谱的投资。

买了房子，即使掉价，未来也可以翻身，拿来出租，也有现金流。

买了好行业的龙头股票，即使被套，大概率会解套，长期持有，往往有惊人回报。

只不过，买股票的风险和专业要求要远远超过买房子。

美国总统罗斯福家族有这样一句家训，世界上所有的财富，终究要落在地上。

这或许就是核心城市核心区域核心不动产的终极意义。