从商圈嬗变看郑州商业

主题沙龙背景

随着经济的飞速发展以及城市框架的不断拉伸，郑州城市商业也进入到一个快速进化和更迭的发展期，新旧商圈在更新交替中的演变也成为郑州区域商业的明显特征。经过多年的发展历程，从“二七商圈”到“多核中心”，从本土企业的“独占鳌头”到国内外商企的“逐鹿中原”，除了有以传统商业形态为代表的老商圈在转型之路上的探索之外，还有更多的以新型商业理念为核心的商业项目在新兴区域的崭露头角。无论是从商业资源的集中度还是品质创新上来讲，郑州的城市商圈都在经历一个质的变化，而这种变化正在引领郑州的商业进行着快速的转型和升级发展。

嘉宾分享

御智商业总经理王永君：首先，非常感谢赢商网组织这样一个沙龙；其次，沙龙本身是让我们彼此学习、彼此交流、彼此沟通，众多思想汇聚在一起形成熊熊大火，燃烧郑州未来的商业。做商业，我们永远抱着一种学习的态度。商业绝对不是一个人多牛，也不是哪个小团体多牛，是整个商业的趋势，加上你对趋势的把控，再加上融合更多人的智慧才能做好的。

     我们看看国内的商业，这么多年来，所有的百货、购物中心、商业街，包括综合体，都在进行购物中心化，包括郑州的万达、正弘城、大卫城等。它们的业态比例、品牌比例，都是根据定位做的。国内有的购物中心甚至改变为园林式百货，有的因为自身体量小，没办法，就设计出一块森林岛或者别的，商业必须有一个特定的主题。原来有一句话这样说，每天改变一点点。行吗？我看要每天改变十点点，改变一点点不足以打动人心。

      第二，拥抱电商O2O。商业，都在改变，都在接入端口，都在拥抱新的科技和互联网，这是谁也无法改变的。

      第三，并购派，打造零售航母。现在有很多地方的商业集团手里面有资本，有资本方，有管理方，这个管理方有可能是来自全国各大专注商业的前沿人员，他们在做并购。

       第四，混合派，不管到成都、上海、北京、广州，还是到香港，我们到西安看一看，郑州的商业整体综合实力还是比西安差一大截，比成都差距更大。我们老说郑州商业近些年比较弱？反过来说，这是我们郑州有更大的发展空间。

       郑州老商圈的代表，应该是二七商圈和西区碧沙岗商圈，现在亚细亚规划变成卓越城，百盛汇龙城店变为大乐城，正弘国际名店变为金鑫，金博大变为奥特莱斯等。

       中原商贸城，由原来百货变为鞋服、游泳馆、教育、培训、书店、餐饮美食等。商业大厦拆了，地下五层，都在改变。新老交替、新旧更迭是永远不变的法则。真正的商业中心没人敢说自己是商业中心，二七广场说商业中心的话，花园路笑了，东区CBD也笑了。泛中心、区域中心、社区邻里商业的出现，使商业中心虹吸效应逐渐减弱，传统商业开始华丽转身、迭变、升级、转型…

       中粮广场初期做家居非常好，后来日益衰落，现在的中粮广场以Coffice智慧运营服务平台为运营基础，全新亮相。有机会大家可以看一下。你看它的办公区，超级前台、运动功能区等，银行、餐饮、生活配套区。他们把办公区通道也做成了胡同型景观。人的需求是什么？不单单是购物，购物只是其中之一。

       宋庆龄青少年科技文化交流中心，原来规划做商业，后来改为研学、教育，展馆，科技的、文化的、非遗的概念都在这面，就像超级剧场、梦幻剧场一样，完全形式家庭孩子的场景，二次元都在里面，机械都在里面。这叫场景化、体验化、聚合化。很多小孩儿、大人都喜欢来这个地方，这里面真正有氛围感。

       老的商业的都在变，郑州德化新街是不是在改变。我们不得不承认德化新街用心在做，不得不学习人家的用心程度，一样是一条路，一样是那么多人，但是人家的人群锁定的更精准，人家的服务做的更到位，概念做的更到位。还有公园茂，包含家庭茂、儿童茂、潮流茂三个主题，形成了“主题体验式”购物中心。商业都在改变，你不改变，我在改变，你今天不改变，我昨天已改变了。

       因势而变，比如一些商业，教育一层，体验是一层，践行一层。根据实际情况，目标更精准，不能猛药治重症，改变应是循序渐进的，所以根据实际情况，更场景化、亲民化、科技化，或者是泛中心化，去学习中复制，复制中创新。更多的便捷服务贴心服务。服务这个东西外延太大，内涵很深。业态混搭，在座的都是时尚前卫的，实际上商业也就是混搭的概念，现在该混搭了，什么可以混搭？不能什么都混搭，不能都拿来，适合我的拿过来，那就是结合你的定位和发展脉络去做。

　　主题明确，生活主题、儿童主题、女人主题、男人主题、家庭主题、时尚主题、趣味主题、科技主题。爱的主题，家庭之爱，婚姻之爱，离婚之爱，人世间惟有不变的是变，惟有不缺的是爱，所以这里面应该有爱的主题。定位、规划、布局更多的是要做的有点与众不同，不管是科技、情调还是其他的...

　　一句话，未来的产品，产品即场景，跨界即链接，分享即获取，流行即流量。所有的改变都是围绕人性的需求在改变，人性的需求从来是亘古不变的，有物质、精神、生理、安全、爱、自尊、知己、自我实现，所有的改变只要把握住人性，我们商业一定有前行的动力和潜力。与其在等待中死亡，不如在改变中求生。

嘉宾对话

唐彬（赢商网西北区总经理）：郑州的商业处于非常快速的奔跑期，还没有到巨大存量的时代，相比西安来说，它有很大的空间，有三年之间的差距，和武汉之间也有差距，和北上广的差距更大了，这种差距，其实给我们留了很多的发展空间。

      今天我们有三个话题，因为在座都是商业地产的大咖，我想说几个问题：

　　第一，从自身的商圈，或者自身的从业经历，主要分享一下郑州的商业，你觉得未来有哪些特别大的变化。

　　第二，每一个城市有每一个城市的特点和气质，那我们未来该怎么做？

　　第三，新兴商圈有巨大的空间，郑州该怎么做？

      丹尼斯大卫城总经理 曹岗：郑州刚刚成为国家新一线城市。其实城市的定位，尤其对很多外资的品牌来说，还有外资的商业，他们首先看的是这个城市的基数，而不是这个商场的基数。大卫城的体量、品牌的组合，在全国都算很靠前的，在外资来看，他不是看你有没有大卫城，他是先看你这个城市。

    丹尼斯百货，那时候流行百货算不错了，是时尚的，这是我们的定位。刚开业，发现客流不足的时候，我们开始做大卖场，利用大卖场的客流拉动百货的生存。再经过三到四年的调整改造，一个商场的开业，就是你调整改造的开始。业态的变化，消费者喜好的改变，我们所有人做的都是为了迎合消费者。三年以前大家都在讲电商大过实体店。到现在这个时代，都变成线上在开线下的实体店，包括天猫也在开实体店，京东也一样，又变成一个互相的融合。往后，我相信会有另外新的业态，或者是购物公园等等。我们面对的问题是如何精准的定位，同时因势而变，用前瞻的眼光分析消费者的变化，并且马上作出调整。

大商·麦迪逊城市奥特莱斯金博大店副总经理 张红颜：大商麦迪逊奥特莱斯店就是寻求二七商圈内的奥特莱斯品牌和业态的差异化。奥特莱斯就是名品加折扣，也是当下中国对新型最流行的业态，奥特莱斯也是中国商业的探索发展形态，也是百货业转型的一种破冰之路。它必将终结百货行业的暴利时代，也会减弱百货业恶性竞争的形式，使得商业、零售从品牌导向转为商品导向的局面，这也是一种商圈的变化，或者发展形式。

河南容大商业运营管理公司董事长王啸：首先，从传统的百货来看，真的能做到大而全吗？做不到。现在说的购物中心，首先要起到集客的作用。过去只是商品的销售为主，今天的购物中心已经改成业态的组合，现在的购物中心充斥着大量的体验业态，虽然收益不高，但是集客。也就是把客流转过来了，把人气转过来了，先生存，剩下就是通过运营管理，不停的调整变化，能黏客，留住客人。这是传统百货到购物中心发生变化的主要原因。市场的增量非常快，未来的竞争无非是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，就是你的反应速度决定竞争的成败。

嘉宾合影